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代理苍南龙港明德软包装厂租赁合同纠纷,二审成功改判案

来源:网络作者:夏晓璐时间:2016-11-24


   案例索引

    一审:苍南县人民法院(2014)温苍龙民初字第627号

    二审:温州市中级人民法院 2015)浙温民终字第3436号

   双方当事人

    苍南县龙港镇咸园村民委员会(一审原告,二审被上诉人)

    苍南县龙港明德软包装厂(一审被告,二审上诉人)

   【委托代理人】

苍南县龙港明德软包装厂代理人:浙江思勤律师事务所——徐良所律师

   【案情简介】

原告苍南县龙港镇咸园村民委员会起诉称:其与被告苍南县龙港明德软包装厂的租赁合同约定租期自2012年12月31日止,现租期届满,且因为年租金与市场价相差悬殊要求被告立即返还租赁房屋并回复原状,并支付2013年1月1日起至实际腾房之日的租金价格。后原告变更诉讼请求,称涉案房屋未取得建设工程规划许可证,要求确认房屋租赁合同无效。

被告苍南县龙港明德软包装厂答辩称:一、双方租赁合同租期十年为届满;二、虽未取得建设工程规划许可证,但租赁物系根据苍南县委发文建造,属经过主管部门批准后建设,不属于法律规定的违章建筑。三、若法院认为该房系违章建筑,原告将未经审批的房屋出租给被告,存在过错,应给予被告赔偿,被告提出反诉。

被告(反诉原告)反诉称:合同约定租期由2007年5月1日至2017年5月1日止,但涉案建筑竣工当时尚未竣工,经双方协商后,由反诉被告直接在原合同上改动,将租期改为2008年5月1日至2018年5月1日止,租金应以搬迁日起算。现反诉被告提起诉讼,其主观恶意明确。要求:1、反诉被告赔偿反诉原告租赁物装修、机器搬迁费、损耗费34.5万元;2、赔偿反诉原告租金差额损失50万元。

苍南县龙港明德软包装厂上诉称:一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁期限为5年,属于认定事实错误。二、一审法院对证据《租赁协议》的真实性是否鉴定未向上诉人释明,剥夺上诉人鉴定的基本权利,程序违法。三、基于一审法院对《租赁协议》作为证据采信错误,导致一审判决认定租赁物占用费及驳回上诉人一审反诉请求均错误。综上,原审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销原判,发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求,支持上诉人一审的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。

苍南县龙港镇咸园村民委员会答辩称,一、一审法院认定涉案的租赁期限为5年,认定事实清楚。二、上诉人未在一审法院指定的举证期限内申请鉴定,依法应承担举证不能的不利后果,一审法院没有释明的法定义务。申请鉴定属于当事人举证的范畴,上诉人一审时提出反诉,前提就是租期尚未到期,所以上诉人依法对其主张的10年租赁期限承担举证责任。法院对此没有释明义务,未经被上诉人同意,二审法院无权接受上诉人要求鉴定的申请。三、因涉案房屋的租赁期限于2012年12月31日届满,故上诉人的反诉请求与理由毫无道理。四、一审法院要求上诉人按照评估标准支付租赁期限届满之后的占有使用费符合法律规定。租期届满,承租人负有腾房的义务,反之,应承担违约责任,依法赔偿承租人的损失。因涉案房屋的租期于2012年12月31日届满,上诉人拒不腾房,且双方对届满后的租金没有约定,也不能通过协商的方法确定,故被上诉人申请评估,法院委托有资质的机构作出评估报告,完全合法。综上,一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,程序合法。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

原审法院经审理,认定事实如下:租期自2007年5月1日至2012年5月1日止,被告于2008年1月才搬入该出租房屋,每间每年租金为8000元,每年一付。

二审法院认为:租赁期限截止时间系本案争议焦点,对案件处理具有重要影响,在一审中被上诉人撤回鉴定申请后,一审法院没有告知上诉人,而直接认定上诉人对协议由谁修改承担举证不能的不利后果,并据此认定被上诉人主张的租赁期限到期日期为2012年5月1日成立,有失妥当。一审法院对于租赁期限的截止时间没有查清。故本院对当事人二审中提出的鉴定申请予以准许。

根据鉴定结果,双方于2006年12月11日签订的《租赁协议》第二条租赁期限截止时间“2018”中的“8”字修改前的打印文字是“7”。上诉人主张租赁期限截止时间为2018年5月1日,被上诉人主张租赁期限截止时间为2012年12月31日,但双方对于各自的主张均未提供充分证据予以证明,本院对双方的主张均不予采信。因此,本案双方租赁期限的截止时间应认定为2017年5月1日。

【审判结果

苍南县人民法院于2015年8月21日作出(2014)温苍龙民初字第627号判决:一、确认房屋租赁协议无效;二、限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后三十日内房屋腾空并恢复原状后交还给苍南县龙港镇咸园村民委员会;三、限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后十日内偿付苍南县龙港镇咸园村民委员会截至2014年12月31日的房屋占有使用费321983元及此后的房屋占有使用费(自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费232000元标准计算至实际腾空交还房屋之日止);四、驳回苍南县龙港镇咸园村民委员会的其他诉讼请求;五、驳回苍南县龙港明德软包装厂的反诉请求。

温州市中级人民法院于2016年6月16日作出(2015)浙温民终字第3436号判决:一、维持浙江省苍南县人民法院(2014)温苍龙民初字第627号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项;二、变更浙江省苍南县人民法院(2014)温苍龙民初字第627号民事判决第三项为“苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效之日起十日内支付苍南县龙港镇咸园村民委员会房屋占有使用费(自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费64000元的标准计算至腾空交还房屋之日止)”。

承办心得

     本案争议焦点为租赁期限的截止时间:一审原告认为租赁期限截止至2012年12月31日,在租期已届满的前提下要求被告支付房屋占用使用费,并按照评估价格标准计算;被告主张租赁期限截止时间为2018年5月1日,租赁期间仍未届满,仍应按照约定的租金支付剩余租金。两者之间房屋占有使用费计算标准相差甚大,前者严重损害了当事人的利益。一审法院在未明确该争议焦点的情况下作出错误判决,作为被告代理人,必须维护当事人的合法权益。经过代理人的多方努力,通过二审改判,由一审的房屋占有使用费321983元及此后的房屋占有使用费按每年232000元标准计算,变为按每年房屋占有使用费64000元的标准计算,成功将上诉人的损失降至最低。

    另在本案中,二审法院对上诉人主张的租赁物装修费、机器设备搬迁费、损耗费等不予支持。笔者认为,根据《合同法》第216 条规定,被上诉人作为出租方,房屋本身合法与否是明知的,也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋,如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效,出租人应当承担全部或主要责任。被上诉人作为有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,根据最高法院 房屋租赁合同解释 》第 9条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。所以上诉人提出赔偿损失部分,于法有据,理应得到支持。


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